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近日 ，上市房企年报密集发布 ，房企业绩普遍上涨乏力 ，行业的“黄金时代”正在渐行渐远 。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力 ，多元突围 。无论是从规模扩张转向高质量增长 ，还是积极寻找新的业务增长点 ，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪 。
“活下去” 。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断 。虽然万科发出的声音略显夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善 ，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远 。近日密集发布的上市房企年报显示 ，多数房企在营收 、利润方面业绩理想 ，但销售额增幅在逐步告别高增长 ，进入中速增长 。在行业集中度不断提高 、行业增速放缓的情况下 ，聚焦主业 、精细化运营 、提升品质 、多元化布局成为各大房企角力的关键词 。行业集中度不断上升
千亿元房企数量达到30家
2018年 ，房地产交易规模再创新高 ，万科 、恒大 、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元 、5500亿元 、5000亿元大关 。但在调控政策从紧的环境下 ，房企普遍出现业绩上涨乏力现象 。年报显示 ，2018年万科销售额同比增长14.5% ，恒大合约销售额增长10.1% ，增速同比均有所放缓 。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25% ，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓 。
克而瑞研究员朱一鸣分析说 ，2018年以来万科销售规模增速放缓 ，同比业绩增幅较其2016年 、2017年40%和45%的水平有显著下降 。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距 。相较于万科 ，2018年 ，恒大主动深化战略转型 ，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变 ，从高速增长转向适度增长 ，近两年销售额复合增长率稳定在10%左右 。
在增速放缓的同时 ，房地产行业的集中度不断提升 。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示 ，随着“因城施策”逐步贯彻实施 ，各城市市场分化愈加显著 。在企业方面 ，百强房企市场集中度继续提升 ，年内千亿元房企数量达到30家 ，创历史新高 。龙头房企凭借自身在拿地 、融资等方面的优势 ，快速进入相对活跃的市场 。通过合理的业务布局 ，保证业绩的稳定性 。中小房企则因地域限制 ，业绩出现较大分化 。
报告指出 ，2018年龙头房企继续发挥规模优势 ，房地产行业集中度持续提升 。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17% 。前百强房企销售规模增长28.94% ，前50强房企销售规模占全行业51.95% 。在货值集中度方面 ，51%的土地被排名前十位企业购得 。龙头房企的优势并不局限于住宅开发 ，正慢慢向长租公寓 、物流地产 、商业地产 、物业服务等领域扩展 。同时 ，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业 ，谋求转型 。
速度可以慢质量一定要高
房屋产品力将成企业竞争主方向
在高集中度 、增长放缓时代中 ，房企更需向精细化运营要效益 。
数据显示 ，2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13 ，较2017年出现较大降幅 ；整体流动资产周转率为0.13 ，同比下降 ；总资产周转率为0.11 ，降幅较小 。三大运营指标总体处于近6年来较低水平 。
随着去库存任务基本完成 ，市场销售情况整体趋冷 。虽然整体去化率在回落 ，但具体到个案 ，表现差异很大 。地段依然是核心因素 ，部分热门板块认筹比依然高企 。只要提供被认可的商品 ，购买力依然存在 。为此 ，高周转的标杆性企业主动提出提质控速 ，房企拿地变得更加稳健 ，拿地销售比出现一定程度下降 。
“2018年 ，房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调 。但是 ，从增长质量上来说 ，比前几年有了一定程度的提高 。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向 。”中国房地产测评中心主任 、易居企业集团CEO丁祖昱说 。
丁祖昱表示 ，随着消费者日趋成熟 ，买房考虑更加全面 ，对产品品质有了更高的要求 。去化率普遍下降 ，倒逼房企更加关注楼盘质量 ，研究提供更为合理的产品结构 。在此情况下 ，房企纷纷加强内功修炼 ，聚焦产品升级 ，以客户需求为导向 ，追求产品力提升 ，向高质房企发展 。
同时 ，近两年房企开始重视向管理要效益 ，内部管理和运营趋于精细化 。房企愈加追求人均效能 ，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗 ，优化用工结构 ，降低人员成本 ，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求 。此外 ，实行员工激励 ，加入跟投 、股权激励的企业越来越多 。虽然房企人员结构调整尚有争议 ，但从侧面说明房企精细化管理 、成本控制的意识在增强 。
“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好 ，但在建造过程中的数字化仍比较落后 。未来 ，要使房地产设计 、建造 、运营全过程实现数字化覆盖 ，才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标 。”中国房地产业协会会长冯俊说 。
房企争相“不务正业”
文化与科技赋能成为产业转型选择
机器人 、新能源汽车 、健康养生 、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业 ，如今都被房企视为未来业绩的重要增长点 。
今年初 ，融创围绕“地产+”美好生活 ，全新布局四大战略板块 ，融创地产 、融创服务 、融创文旅与融创文化 。“未来 ，在坚持以地产为核心主业的基础上 ，融创将继续提升服务 ，布局文旅与文化 ，致力于成为中国家庭美好生活整合服务商 。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上 ，融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级 。
在融创看来 ，文旅板块将成为企业未来新的价值增长点 ，力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌 。汪孟德指出 ，公司将坚持长期运营策略 ，持续提升文旅产品与客户服务 。截至目前 ，融创文旅在全国布局了10座文旅城 、4个文旅度假区 、9个文旅小镇 ，其中涵盖了39个乐园 、24个商业 ，以及近70家星级酒店 。
碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力 、高科技综合性企业 ，地产 、农业 、机器人成为其目前的3大重点发展方向 。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，未来将通过技术研发 、产品研发 、生态整合 、场景应用等几方面打造机器人全产业链 。
在地产主业高质量增长的同时 ，恒大多元化产业发展也在稳步推进 。恒大集团董事局主席许家印此前宣布 ，恒大多元产业布局已经全面完成 ，形成了以民生地产为基础 ，文化旅游 、健康养生为两翼 ，新能源汽车为龙头的产业格局 ，未来5年内恒大不会再涉足其他领域 。
专家表示 ，随着房地产行业增速放缓 ，文化与科技赋能成为产业转型 、实现可持续发展的重要方向 。未来 ，大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变 。
记者 / 王轶辰
来源 ：经济日报
